| | Asunto: | [forodeconsorcios] ¿No puede ser removido por 5 años? | | Fecha: | 9 de Febrero, 2009 16:04:34 (+0100) | | Autor: | mibelgrano <mibelgrano @.....com>
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¿Cuántos años puede estar un administrador en funciones?
¿Puede constar en el reglamento de copropiedad que el administrador no puede
ser removido por 5 años?
Espero su respuesta,
Gracias,
Claudia.
(02/02/09)
Estimada Claudia:
Es muy común que en los edificios nuevos al confeccionarse el reglamento de
copropiedad la constructora designe a un administrador para el consorcio por un
plazo estipulado.
Debo recordarle que lo que se establece en el reglamento, al tener origen
contractual, es ley para las partes. Ud. cuando adquiere su unidad funcional
presta consentimiento con el reglamento del consorcio. Las razones que esgrimen
las constructoras para incluir este tipo de nombramientos es que en el plazo
previsto (duración del mandato del administrador designado por ellos) finalizarán
con la venta de los departamentos y también se garantizan que el edificio se
encuentre en óptimas condiciones y no se desvalorice la venta de sus unidades.
Otras veces se los nombra a los fines de proteger a la constructora de
distintos vicios en la construcción o fallas que los propietarios deben encaminar
su reparación a través del administrador y muchas veces se diluyen en el tiempo
porque el representante no los reclama en término.-
Si se ha estipulado un plazo ejemplo 5 años para que el administrador
desempeñe sus funciones y es removido por una asamblea con las mayorías
requeridas por el reglamento antes de la fecha de expiración del mandato -sin
expresar causa alguna de remoción- éste tendría derecho a percibir los honorarios
pactados por todo el témino que restare en concepto de indemnización.-
Ahora bien, distinta sería la posición si se demostrare que existen causas
fundadas que comprueban que el administrador está incumpliendo sus obligaciones
establecidas por la ley: contratación de seguros, rubricación de los libros del
consorcio, aportes previsionales del encargado impagos, incumplimiento de
resoluciones asamblearias, excederse en el mandato, disposición de fondos del
consorcio para fines no autorizados, etc.
En esta hipótesis nos encontraíamos en la posibilidad de la remoción en forma
causada, librándose al consorcio de pago de indemnizaciones y/o daños y
perjuicios.-
Es prudente que en este último caso un abogado especialista evalúe si las
causales que el consorcio esgrime para la remoción
antes del plazo establecido
revisten la gravedad para la toma decisión, sin tener posteriormente
consecuencias económicas.
Al respecto la jurisprudencia ha entendido que:"
causas de remoción: no es motivo suficiente para remover al administrador del
consorcio el hecho de que llevara el libro de actas sin rubricar sin las
formalidades del caso. CNAcivol Sala A 147/1967 ED 201-103"
"Culpa del administrador": Si hubo culpa de parte del administrador de
consorcio cuya actuación se regirá por las normas del mandato, la revocación de
éste antes del término contractual le impide pretender cobrar retribución por el
monto y tiempo no cumplido... (CnCic Sala D 30/08/1977 LL D 5470) (jurisprudencia
extractada del libro El administrador en el consorcio de Corpopietarios de la
Propiedad Horizontal. Juan Antonio Constantino Lexis Nexis-Depalma , año
2003).-
Ahora bien, además de lo ya expresado, existe otra opinión en la doctrina y
jurisprudencia acerca de la designación de un administrador de consorcio con
carácter irrevocable o por un plazo mayor a cinco años que la misma podría ser
entendida como una cláusula lesiva y abusivas de los derechos individuales de los
propietarios, en cuya caso podría intervenir la justicia para analizar su validez
y en su defecto declararla nula.- "... cuando el reglamento es redactado por el
vendedor del inmueble y éste se reserva el dominio de alguna de las unidades se
adjudica la administración y representación del consorcio y el reglamento
determina una mayoría especial del 75% para la desaprobación de la rendición de
cuentas y para la remoción del administrador. Se está en principio frente a uno
de esos casos de excepción que justifican la intervención de los órganos
jurisdiccionales para modificar algunas de las claúsulas o disposiciones del
reglamento, como ocurre en el caso de autos" (CNCiv Sala C 9.-5-75 LL 155-379 ;
JA 974-22-405 ED 55-510) (cláusulas abusivas en el régimen de la propieda
horizontal VIX Dr. Juan C. Constantino, Reunión de Administradores, marzo
2000).
Espero haber contestado su inquietud.
Atte.
Dra. Diana Sevitz
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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal
y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio
Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 /
4784-8072.
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¿No puede ser remo
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